TS Alan Phan.
Thư của tiến sĩ Alan Phan gửi Hiệp hội Bất động sản Hà Nội
Hôm nay (31.3), Lao Động đã nhận được bức thư ngỏ của tiến sĩ Alan Phan gửi đến Hiệp hội Bất động sản Hà Nội do chính tác giả chuyển cho chúng tôi. Xin được đăng nội dung bức thư để rộng đường dư luận.
Kính thưa quý vị!
Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của quý vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều độc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1.000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BĐS (Real Estate Developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của quý vị.
Tôi không quen bị “chất vấn”, bởi tôi không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình.
Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều người bạn của tôi cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý vị tự tìm tòi nhé.
Cốt lõi của vấn đề
Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.
Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỉ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỉ USD (các số liệu này có thể sai, nhưng khó tìm được con số chính xác). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.
Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xảy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung-cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.
Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.
Giá thành quá cao?
Nhiều người trong quý vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và "bôi trơn"… quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án.
Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.
Người mua nhà, hay ngay cả vợ con, bạn bè của quý vị thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.
Một chút lịch sử
Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên Chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.
Chắc quý vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị Chính phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chặn mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp).
Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của quý vị trở nên ngây ngô cùng ngạo mạn.
Hệ quả khi "bong bóng BĐS nổ"
Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận "công trạng" của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BĐS, chứng khoán và ngân hàng.
Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp… Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.
Nếu nhìn từ định hướng XHCN, các doanh nhân và quan chức có liên hệ đến việc đầu cơ, thao túng và lèo lái dòng tiền đầu tư…để thổi phồng các bong bóng tài sản đều có thể bị kết tội dưới nhiều luật lệ. May mà Quý Vị còn chữ “kinh tế thị trường”.
Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BĐS nổ, quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu… nhưng tôi chắc chắn là “không có mợ thì chợ vẫn đông”.
Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng… này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ kéo dài hơi thở để đợi chút oxygen từ tiền thuế và phí của người dân. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi chiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.
Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan… tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BĐS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.
Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BDS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.
Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như quý vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn quý vị và nhà nước nhiều.
Những hệ quả tích cực
Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BDS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.
Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu, Mỹ, Nhật, Úc... tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước… vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.
Hệ quả khi bong bóng không nổ
Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của quý vị thành công và thuyết phục Nhà nước bơm tiền dân cứu quý Vị và các ngân hàng yếu kém.
Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.
Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chính phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ. Giải pháp này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào).
Chánh phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.
Nhưng tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho “bồ nhà”, chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: “mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi 'nghỉ mát' khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”.
Những giải pháp sáng tạo
Sau cùng, nếu con phượng hoàng có thể bay lên từ đống tro tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời sống mới. Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.
Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này.
Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BđS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar.
Ngài Vượng (Phạm Nhật Vượng) của Vincom đạt được danh tỉ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp.
Ông Quang (Nguyễn Xuân Quang) của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu.
Các trường hợp phát triển như anh Thìn (Lương Trí Thìn) chủ công ty Đất Xanh hay anh Đực (Nguyễn Văn Đực) chủ công ty Đất Lành là những thí dụ khác.
Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỉ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều… Ngô Bảo Châu trong ngành BĐS. Đây là tương lai của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người; không phải hình ảnh của các zombies níu kéo vào dây trợ sinh trên giường bệnh.
Thay cho lời kết
Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.
Tôi cũng dự đoán là Chính phủ rồi cũng sẽ tung nhiều gói cứu trợ BĐS. So với quý vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ trọng lượng để Chính phủ lưu tâm.
Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần.
Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình… để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn.
Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.
Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu… Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.
Mong quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời quý vị.
Thân ái,
Alan Phan
Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của quý vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều độc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1.000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BĐS (Real Estate Developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của quý vị.
Tôi không quen bị “chất vấn”, bởi tôi không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình.
Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều người bạn của tôi cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý vị tự tìm tòi nhé.
Cốt lõi của vấn đề
Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.
Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỉ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỉ USD (các số liệu này có thể sai, nhưng khó tìm được con số chính xác). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.
Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xảy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung-cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.
Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.
Giá thành quá cao?
Nhiều người trong quý vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và "bôi trơn"… quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án.
Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.
Người mua nhà, hay ngay cả vợ con, bạn bè của quý vị thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.
Một chút lịch sử
Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên Chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.
Chắc quý vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị Chính phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chặn mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp).
Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của quý vị trở nên ngây ngô cùng ngạo mạn.
Hệ quả khi "bong bóng BĐS nổ"
Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận "công trạng" của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BĐS, chứng khoán và ngân hàng.
Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp… Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.
Nếu nhìn từ định hướng XHCN, các doanh nhân và quan chức có liên hệ đến việc đầu cơ, thao túng và lèo lái dòng tiền đầu tư…để thổi phồng các bong bóng tài sản đều có thể bị kết tội dưới nhiều luật lệ. May mà Quý Vị còn chữ “kinh tế thị trường”.
Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BĐS nổ, quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu… nhưng tôi chắc chắn là “không có mợ thì chợ vẫn đông”.
Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng… này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ kéo dài hơi thở để đợi chút oxygen từ tiền thuế và phí của người dân. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi chiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.
Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan… tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BĐS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.
Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BDS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.
Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như quý vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn quý vị và nhà nước nhiều.
Những hệ quả tích cực
Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BDS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.
Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu, Mỹ, Nhật, Úc... tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước… vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.
Hệ quả khi bong bóng không nổ
Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của quý vị thành công và thuyết phục Nhà nước bơm tiền dân cứu quý Vị và các ngân hàng yếu kém.
Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.
Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chính phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ. Giải pháp này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào).
Chánh phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.
Nhưng tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho “bồ nhà”, chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: “mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi 'nghỉ mát' khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”.
Những giải pháp sáng tạo
Sau cùng, nếu con phượng hoàng có thể bay lên từ đống tro tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời sống mới. Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.
Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này.
Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BđS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar.
Ngài Vượng (Phạm Nhật Vượng) của Vincom đạt được danh tỉ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp.
Ông Quang (Nguyễn Xuân Quang) của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu.
Các trường hợp phát triển như anh Thìn (Lương Trí Thìn) chủ công ty Đất Xanh hay anh Đực (Nguyễn Văn Đực) chủ công ty Đất Lành là những thí dụ khác.
Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỉ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều… Ngô Bảo Châu trong ngành BĐS. Đây là tương lai của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người; không phải hình ảnh của các zombies níu kéo vào dây trợ sinh trên giường bệnh.
Thay cho lời kết
Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.
Tôi cũng dự đoán là Chính phủ rồi cũng sẽ tung nhiều gói cứu trợ BĐS. So với quý vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ trọng lượng để Chính phủ lưu tâm.
Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần.
Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình… để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn.
Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.
Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu… Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.
Mong quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời quý vị.
Thân ái,
Alan Phan
| Tham khảo: Các bài về BĐS từ trang 185 của cuốn sách “Đi tìm niềm tin thời Internet” của Alan Phan do nhà sách Thái Hà xuất bản (2012). Và các bài về BDS trên web site www.gocnhinalan.com. Những ảnh hưởng tích cực sau đây sẽ quay về giúp nền kinh tế tiến về một định hướng bền vững hơn. Khi đa số người dân sở hữu một căn nhà, tầm nhìn và niềm tin của họ vào tương lai vững vàng hơn. Bây giờ họ (sẽ) có một tài sản gì để mất; do đó, sự đóng góp của họ vào nền kinh tế sẽ năng động và tích cực; Niềm tin này mới là “gói kích cầu” quan trọng hơn cả cho thị trường tiêu dùng và nó sẽ kích hoạt các cơ sở công nghiệp cũng như nông nghiệp gia tăng sản xuất, giảm lượng tồn kho và cải thiện năng suất lao động để cạnh tranh. Nên nhớ là tiền dự trữ trong dân nhiều gấp 3 lần tiền dự trữ của Chánh phủ; Khi các zombies (xác chết biết đi) bị loại bỏ khỏi hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán, những định chế sống sót sẽ mạnh hơn nhờ thị phần gia tăng; sẽ chăm chú hơn vào ngành nghề cốt lõi (sau bài học đầu tư đa ngành) và lo trau luyện những kỹ năng cần cho sự cạnh tranh dài hạn; Lạm phát hay tỉ giá sẽ không tăng tốc lâu dài, vì Chánh phủ không cần in tiền thêm để cứu ai (một thông điệp rất rõ cho các DNNN) và ngân sách sẽ bội thu nhờ thuế phí tăng thu từ sự tăng trưởng GDP; cũng như nguồn ngoại tệ sẽ dồi dào hơn với sinh lực mới của khu vực xuất khẩu; Khi kinh tế vĩ mô ổn định và khi luật thị trường thay thế luật “hành dân”, niềm tin quay lại với các nhà đầu tư quốc tế và kiều hối. Kênh ngoại tệ này sẽ thâu ngắn sự hồi phục và giúp chúng ta một lợi thế cạnh tranh mới. |
TS Alan Phan
Gửi ý kiến của bạn
(Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. Báo Lao động điện tử có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết. Những bài viết này sẽ không được trả nhuận bút)
(*) (*)  |
|
- 31/03/2013 18:53
Tiến sĩ nói rất đúng, BĐS bị như hôm nay là do các doanh nghiệp thiếu tầm nhìn và định hướng. Khi nhu cầu thật sự của đa số nhân dân là 1 căn nhà với mức thu nhập thấp và trung bình, thì lại đổ xô đi đầu tư tràn lan vào những phân khúc nhà cao cấp và biệt thự. Để rồi cung quá vượt cầu nên ứ đọng hàng. Cái tiếp là do các lãnh đạo ngân hàng đã quá dễ dãi về thẩm định giá thực khi cho vay,nói thẳng ra là khi chấp bút cho vay thì sẽ có Phong Bì cho nên mạnh tay cho vay dù biết giá trị thật chỉ là 10% nhưng vẫn duyệt cho 50 %. Nếu chính phủ mà ra tay cứu BĐS thì hệ lụy sẽ không lường được về lâu dài như những gì tiến sĩ Alan Phan đã nói.
- 31/03/2013 17:55
Không biết những ý kiến tâm đắc của TS Alan Phan các vị Quốc hội và Chính phủ có suy nghĩ gì? Hãy xem lại 30.000 tỉ đồng để cho người thu nhập thấp vay mua nhà! Nười mua thì thiệt, nhà nước thì tốn tiền, con BĐS sẽ kiếm tiền "bộn". Vì giá nhà nó quá cao! Rất mong các vị hãy đọc và nhiên cứu ý kiến ủa TS Alan Phan để dân được nhờ!
- 31/03/2013 17:42
@Hoa: bạn ấm ức từ Vnexpress sang Laodong cùng chung 1 đề nghị. Vấn đề ông Alan Phan đưa ra là cái tổng thể để trả lời cái chi tiết. Tôi là dân ngoại đạo cũng hiều phần nhiều sao bạn là dân BĐS (theo nhận định của tôi) mà vẫn chưa hiểu ra nhỉ? Có phải bạn ôm "hàng" chưa xả được rồi bức xúc như vậy phải không? Câu cuối: Cái gì của Cesar thì trả lại cho Cesar.
- 31/03/2013 17:32
Đọc và ngẫm nghĩ bài viết của TS Phan, tôi cầu mong thông tin và mãi lực của bài viết đến được với người đúng đầu Chính phủ, đứng đầu NHNN, rồi bộ Xây dựng, bộ Tài chánh,... Đặng sớm nhận thức đúng rồi cố quyết sách kịp thời trước khi gói cứu trợ 30 ngàn tỷ được giải ngân. Mấy quả bong bóng đang có do vận hành của CP, DN và số ít bầy đàn sẵn tiền (BĐS, GD, CK, TCTD,..)hãy nhận lỗi và biết xin lỗi rồi tử xử ! hy vọng đùng lặp lại !
- 31/03/2013 17:28
Bài viết của TS ALan quá đúng rồi, người dân chúng tôi ủng hộ ý kiến đó. Nếu Chính phủ bỏ tiền của dân ra để thực hiện cái gọi là "giải cứu bất động sản" thì có thể nói đây là một sai lầm lớn, làm tổn hại đến sự phát triển của đất nước. Hy vọng rằng Chính phủ hãy thật sự vì lợi ích của nhân dân, của đất nước, chứ không phải vì lợi ích của nhóm các nhà đầu tư bất động sản giàu có.
- 31/03/2013 17:08
Tôi không phải là người kinh doanh, lại càng không phải là kinh doanh bất động sản. Nhưng tôi rất mong anh Alan Phan làm gương trong việc "san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn". Hôm nay anh chia sẻ được cho người và nghĩ rằng như thế là đã xong, ai cũng có nhà ở cả rồi, ngày mai nếu có phát sinh thêm m người nữa chưa có nhà, liệu anh sẽ làm thế nào đây? M người kia sẽ oán anh vì không được anh chia nhà cho. Tôi cũng xin hỏi anh Alan, ở nước Mỹ của anh, bao nhiêu phần trăm người cả giàu nghèo lẫn trung trung có nhà riêng, tỷ lệ này ở người nghèo là bao nhiêu? Có lẽ, theo ngu kiến của tôi, chúng chưa cao bằng tỷ lệ ở Việt Nam đâu.
- 31/03/2013 16:50
Đúng là một bài giảng về quy luật kinh tế thị trường cho các nhà đầu tư nói chung và các nhà đầu tư bất động sản nói riêng. Hy vọng là các hội viên của câu lạc bộ bất động sản Hà Nội tiếp thu được và quyết tâm tìm ra cho mình một lối riêng để thoát ra khỏi cơn bĩ cực hiện nay.
- 31/03/2013 16:36
Các DN bất động sản xứ ta phản pháo với Alan Phan hãy đọc bài viết này đi. Đọc kỹ vào đẻ mà ngẫm ngợi về cái quy luật thị trường. Một cách nhìn biền chứng. Một lý lẽ phân tích đầy lý, thừa tình về một vấn đề đang rất nóng của kinh tế đất nước: Bất động sản tồn đọng gây tắc nghẽn mạch nguồn, căn nguyên của nợ xấu ở các NH đang như núi kia! Dù quen nghe lời khen ngọt ngào, dù có đang giấc mơ ngày nào hốt bạc nhờ "chiến công thổi giá lên giời" bán 38-40 triệu /m2 chung cư ních đầy túi. Nhưng cái thời vung vinh ấy đâu còn mãi khi các vị xây loạn chung cư, làm bừa biết thự . Tầm nhìn và tư duy nóng vôi đã trả giá khi dân đâu có tiền mà mua nhà của các vị. Thu nhập ăn còn chả đủ, con cái học hành trăm thứ. Giờ các DN bất động sản kêu ai , cầu ai, nếu không phải là trông vào cái túi tiền nhà nước? Hãy đợi đấy, chờ đấy khi tất cả đã phơi hết ra kia. Chỉ thương cho nhà nông bị các vị lấy quá nhiều đất làm nhà rồi bỏ chềnh ềnh khắp nơi kia. Chạnh buồn cho mấy vị đứng đầu các NH cứ bảo giỏi giang, tinh thông , nhạy bén, nắm quy luật thị trường mà lại đếm quá nhiều tiền cho vay vào BĐS, giờ đang cười gượng!Âu cũng là bài học của tư duy, của tầm nhìn, của cả những chữ ký vội của ai đó để cho quá nhiều dự án nhà đất bung ra ai nhìn cũng như hoa mắt!
- 31/03/2013 16:29
Qúa giỏi! tác giả đã hiểu đúng thực trạng thị trường BĐS Việt nam. Thiết nghĩ chúng ta nên để BĐS rơi tự do theo quy luật thị trường để người dân thu nhập thấp có thể có nơi ở.
- 31/03/2013 16:21
Tôi hoàn toàn đồng ý với cách nghĩ của TS Alan Phan. Mình không có sáng tạo, không biết cách để vượt qua khó khăn thì chết là xứng đáng.
No comments:
Post a Comment